五年前买入吴江太湖新城和相城元和，为何房价涨幅差距这么大？
01
前两天，分析师发现了一个有趣的话题。
大概的内容如下：
该网友A和B在2016年初同时张罗买房，A买了相城元和4号线姚祥站附近的一套小三房，当时均价是1.79万元/㎡。
B则买了吴江太湖新城的小三房，当时均价是1.2元/㎡。
结果五年过去了，B的房子均价涨到了2.5万元-3万元/㎡，而A的房子均价则是2万元-2.5万元/㎡。
A的房子涨幅远远不及B，所以A 心里免不了羡慕嫉妒恨。
经过分析师核实，网友A购买的是位于相城元和的万科魅力花园，也就是我们前几天才实地探访过的楼盘，它是近两年苏州二手房市场上销量最好的楼盘。
延伸阅读：实探|上半年苏州成交量最高的二手楼盘，它到底好在哪儿？
而网友B购买的则是位于吴江太湖新城的中交璟庭，但是经分析师核实，中交璟庭的备案均价约1.5万元/㎡，所以网友B当时的购房均价应该是在1.5万元/㎡左右。
同时买房，人家买的不仅便宜而且涨幅大，多少让人有点意难平。
分析师去链家下看下万科魅力花园和中交璟庭两个小区的挂牌价格，中交璟庭的挂牌价格为28998元/㎡，万科魅力花园的挂牌价格为26205元/㎡，根据成交惯例，成交价格比挂牌价格要略低500-1000/㎡，但是我们也可以从中窥见，中交璟庭的成交价格明显高于万科魅力花园。
从苏州房价走势来看，苏州房价并不是直线式上升，而是有过普涨，近两年则是分化性上涨，所以不同的楼盘涨幅是不同的，跟楼盘所在的板块价值、周边配套及自身产品力有着密不可分的关系。
我们认为，一个楼盘的房价涨幅是由三个方面决定的。
项目所在板块的价值：
板块价值可以说是楼盘升值的助推器。当一个新兴板块得到了政府的政策倾斜，在政府的大幅投入下发展，注定该板块有着不一样的起点，在政府强有力的规划下，板块的资源配套都是高端的、大型的甚至是城市级的，并且很快得以兑现，板块的价值和发展前景自然不言而喻。
板块价值提升了，板块的楼盘价格自然也随着提升，这是自然的连锁反应。
楼盘本身的区位配套：
地段决定价值，这个楼盘周边的交通、商业、教育、医疗配套是否完善，直接决定了楼盘价格涨幅。
其中，交通和教育配套最为重要，也是购房的首要考虑因素。交通决定工作生活的便利度，教育资源则是为了下一代能否更好地成长。
商业配套是锦上添花，是一种提升生活幸福指数的资源，有大型高端的综合商业配套，则是一件皆大欢喜的事情。
楼盘自身产品力：
楼盘交付时期的户型设计、装修品质，住户入住后的保养情况、社区绿化、景观空间、物业，甚至是开发商的口碑，都对一个楼盘的溢价有着举足轻重的作用。
下面我们从这三个方面来看下，为何万科魅力花园和中交璟庭的房价涨幅是有这么大的悬殊？
02
板块的价值的跃迁式增长，为板块楼市注入信心值，不断激活的楼市内驱力，从而带动板块房价的上涨。
这在吴江太湖新城则表现得更为明显一些。
吴江是长三角一体化示范区的组成部分，苏州在长三角一体化是“C”位，吴江是“C位”当中的“C位”，这是前苏州市委书记蓝书记说的。
吴江太湖新城占据吴江的核心位置，作为一核四城中的四城之一，轨交4号线贯穿，生活配套齐全，拥有大型商业配套,教育资源丰富，同时太湖沿岸风景带，生态涵养宜居属性明显。其城市界面非常出众，几乎可以和今天的园区湖西相媲美。
总的来说，吴江太湖新城作为苏州政府举全力打造的新城区，未来感十足，潜在价值空间也很大，它就像苏州城南一颗璀璨的明珠，绽放出耀眼的光芒。
其在近几年的发展也不负期待，板块价值也基本兑现。
而相城元和作为相城的主流核心板块，在这几年的发展也丝毫不逊色。
先是苏州第二工人文化宫、第二图书馆等城市级配套落地，再有春申湖快速路通车、大悦春风里即将开业，各类优质教育资源的规划、交通壁垒被打破、重量级商业配套落地，20岁的相城正在从成年走向壮年。
03
从楼盘区位来看，两个楼盘周边的配套都很完善，距离地铁站点、商业综合体、学校都很近，这是楼盘先天性的优势。
中交璟庭在地铁4号线顾家荡站和苏州湾东站之间，皆在步行距离范围内，小区南面一路之隔是吾悦广场和万象汇，周边苏州湾实验小学、初中、吴江中学等教育资源。
万科魅力花园西边一路之隔也是两所学校，但是其距离地铁站、在建商业综合体大悦春风里、在建妇幼保健院皆在1公里以外，不像中交璟庭距离近。
值得一提的是大悦春风里是相城区商业标杆项目，能级堪比苏州中心，它是一个城市级的商业综合体，相较比中交璟庭附近的吾悦广场、万象汇能级更高、规模更大。
04
在之前的文章里，我们写过万科魅力花园小区内部环境较好、房龄较新、绿化率高、物业管理人性化、服务化。
这里要多提一下万科物业，万科物业在物业服务中算是个三好生，提供的管家式服务，让业主感受到贴心和放心。
也正是因为万科物业的加分，才让很多购房者在面临选择之时，毫无犹豫地选择了万科项目。
中交璟庭的物业则是长城物业，服务质量我们不去做评论，但是知名度和口碑是不如万科的。
中交璟庭打造16栋27-32F高层住宅，在2016年首次开盘，2018年底2019年初，项目毛坯交付，需要业主后期自行装修。
据中交璟庭社区中介门店反映，小区的绿化率在40%左右，社区景观相较周边几个社区算是丰富且精致的。
我们从小区的整体居住舒适度来看，中交璟庭社区内清一色大高层，两梯四户设计，万科魅力花园则是大高层围合洋房布局，但是大高层是两梯六户设计，中交璟庭的大高层的居住舒适度是略胜一筹的。
总的来说，业主对社区的居住舒适度最有发言权，只有住过几年，才能深刻体会到小区的优势和劣势。
所以这里，我们对这两个小区不做更深层次的剖析对比。
04
往期推荐
中环环线闭环在即，期待一个更新的苏州！
轨交5号线开通倒计时！特立独行的苏州楼市，将向何处去？仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考
引用数据和观点必须经
克而瑞苏州工作人员同意
转载务必按照以下格式：
转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
洞察市场趋势
发觉置业时机
分享买房故事
以真实鉴苏州
克而瑞苏州交流